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Elisabeth Rauhofer
Bilanzbuchhalterin
E-Mail: erauhofer
@pirklbauer.com
BMF-Info zur steuer-
lichen Behandlung
von für Anteilsin-
haber angeschaff-
ten bzw. hergestell-
ten Immobilien
Immobilien, die von einer Kapitalge-
sellschaft oder einer Privatstiftung
zur Überlassung an die Gesellschaf-
ter/Begünstigte angeschafft werden,
führen immer wieder zu steuerlichen
Diskussionen. Nunmehr wurden die
in Rz 637 und Rz 638 Körperschafts-
richtlinien (KStR) enthaltenen Aussa-
gen zur steuerlichen Behandlung von
für Anteilsinhaber angeschaffte bzw.
hergestellte Immobilien vom Bundes-
ministerium für Finanzen (BMF) durch
die vorliegende Information für alle
offenen Verfahren außer Kraft gesetzt.
Die wichtigste Änderung in der Rechts-
ansicht des BMF betrifft die Eliminierung
der sogenannten Wurzelausschüttung,
welche allerdings in der Rechtsprechung
des VwGH sowieso nie gedeckt war.
Nunmehr vertritt das BMF – konform zur
Rechtsprechung des VwGH – die Ansicht,
dass eine von einer Kapitalgesellschaft
oder einer Privatstiftung angeschaffte Im-
mobilie stets dieser ertragsteuerlich zuzu-
rechnen ist.
Eine
verdeckte Gewinnausschüttung
im Zusammenhang mit Kapitalgesell-
schaften oder Privatstiftungen errich-
teten Gebäuden, die an ihre Gesell-
schafter oder Begünstigte vermietet
werden,
kann sich damit lediglich aus
einer zu geringen oder gar keinen Miete
ergeben. Wird von der Körperschaft, dem
Anteilseigner oder Begünstigten eine
Miete für eine zur Verfügung gestellte Im-
mobilie verrechnet, ist zu untersuchen, ob
es für die Vermietung derartiger Immobili-
en einen
funktionierenden Mietenmarkt
gibt. Den Nachweis für einen funktionie-
renden Mietenmarkt hat der Steuerpflich-
tige zu erbringen. Liegt ein solcher vor
und entspricht die verrechnete Miete der
Marktmiete, liegt keine verdeckte Aus-
schüttung (Zuwendung) vor. Liegt die
verrechnete Miete unter der Marktmiete,
stellt die Differenz zur Marktmiete eine
verdeckte Gewinnausschüttung dar. Liegt
hingegen
kein funktionierender Mieten-
markt vor,
ist zu untersuchen, ob eine so-
genannte
Renditemiete
bezahlt wird. Die-
se liegt nach Ansicht des VwGH zwischen
3 % und 5 % der Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten
(einschließlich
Grundstück).
Wird diese Renditemiete
bezahlt, so liegt wiederum keine verdeckte
Gewinnausschüttung vor. Wird weniger
als die Renditemiete bezahlt, liegt in der
Differenz zur Renditemiete eine verdeckte
Gewinnausschüttung vor. Die Zurechnung
einer Immobilie zur außerbetrieblichen
Sphäre einer Kapitalgesellschaft kommt
nur ausnahmsweise dann in Betracht,
wenn diese schon ihrer Erscheinung nach
offensichtlich für die private Nutzung durch
den Gesellschafter bestimmt ist (wie ins-
besondere bei besonders repräsentativen
und luxuriösen Gebäuden, die speziell auf
die Wohnbedürfnisse des Gesellschafters
abstellen). Die Vermietung einer derar-
tigen Immobilie ist bei der Kapitalgesell-
schaft als
außerbetriebliche Vermietung
steuerpflichtig.
Umsatzsteuerlich
ist in allen Fällen zu
prüfen, ob eine unternehmerische Tä-
tigkeit vorliegt. Liegt die geleistete Miete
unter 50 % der Markt- oder Renditemiete,
soll nach Ansicht des BMF
die Immobi-
lie nicht zum umsatzsteuerlichen Un-
ternehmen gehören.
Daher besteht in
diesen Fällen kein Vorsteuerabzug. Bei
Privatstiftungen vertritt das BMF die An-
sicht, dass die Überlassung einer Immobi-
lie an einen Begünstigten jedenfalls dann
keine unternehmerische Tätigkeit im um-
satzsteuerlichen Sinn darstellt, wenn die
Überlassung im Rahmen der Erfüllung des
satzungsmäßigen Zwecks erfolgt.
Vorsteuerrückerstatt-
ung – versäumen
Sie die Fristen 30.6.
bzw 30.9.2019 nicht
Bei den Fristen für die gesonderte Er-
stattung ausländischer Vorsteuerbe-
träge handelt es sich jeweils um nicht
verlängerbare Ausschlussfristen. Die
Fallfrist für die Erstattung von Vorsteu-
erbeträgen des Jahres 2018 aus Dritt-
staaten endete bereits am 30.6.2019.
Für die Anträge in den Mitgliedstaaten
der EU ist noch bis zum 30.9.2019 Zeit.
Je nach Land sind die Verfahren durch-
aus unterschiedlich.
Die Frist für die Erstattung von Vorsteu-
erbeträgen des Jahres 2018 aus
Nicht-
EU-Staaten endete am 30.6.2019.
Spä-
testens bis dahin mussten die Anträge für
die betreffenden Länder vollständig bei
der jeweils zuständigen Behörde
einge-
langt
sein!
Der Antrag auf Rückerstattung der
ös-
terreichischen Vorsteuern 2018
von
ausländischen Unternehmern,
die ihren
Sitz außerhalb der EU haben, ist beim
Fi-
nanzamt Graz-Stadt
einzubringen. Dem
Antrag sind sämtliche Originalbelege, Be-
lege über die entrichtete EUSt sowie die
Unternehmerbescheinigung im Original
(U70) beizufügen.
Die Rückerstattung von Vorsteuerbeträ-
gen in der
Schweiz
ist nur unter Einbin-
dung eines lokalen
steuerlichen Vertre-
ters
möglich. Beachten Sie daher auch
eine diesbezügliche Vorlaufzeit, um den-
noch eine fristgerechte Einreichung des
Antrages zu gewährleisten. Es kann nur
ein Antrag pro Jahr mit einer Mindester-
stattungssumme von CHF 500,00 gestellt
werden.
Vergessen Sie nicht, die einzureichenden
Originalrechnungen für ihre Buchhaltung
zu kopieren. Erfahrungsgemäß kennen
zwar viele Drittstaaten grundsätzlich ein
Erstattungsverfahren, sind aber bei der tat-
sächlichen Rückerstattung eher restriktiv.
Für die Erstattung von Vorsteuern des
Jahres 2018 in
EU-Mitgliedsstaaten
en-
det die Frist am
30.9.2019.
Die Anträge
in der EU sind zwingend über das lokale
elektronische Portal (für alle österreichi-
schen Unternehmer somit via
FinanzOn-
line
) einzureichen.
Grundsätzlich sind
Rechnungen
mit ei-
ner Bemessungsgrundlage von über
EUR 1.000,00 bzw. Tankbelege über
EUR 250,00 einzuscannen und dem An-
trag als
PDF-File
beizufügen. Dabei gilt es
die maximale Datengröße bei Einreichung
über FinanzOnline von 5 MB zu beachten.
Unterjährig gestellte Anträge müssen
Vorsteuern von
zumindest EUR 400,00
umfassen. Bezieht sich ein Antrag auf ein
ganzes Kalenderjahr
bzw. auf den letz-
ten Zeitraum eines Kalenderjahres, so
müssen die Erstattungsbeträge
zumin-
dest EUR 50,00
betragen.
Berücksichtigen Sie eine ausreichende
Pufferzeit bei der Einreichung der Anträge,
um im Falle von unvorhergesehenen Pro-
blemen (z. B. technische Übermittlungs-
schwierigkeiten aufgrund unvollständiger
Angaben oder zu großer Datenvolumina)
den korrekten Antrag dennoch rechtzeitig
zu übermitteln. Bei Direkteingabe im Fi-
nanzOnline ist die Anzahl auf 40 Belege
pro Antrag beschränkt.
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