KommR MMag. Gerhard Pirklbauer, MBA
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Unternehmensberater
Grundstückswert-
verordnung
Bei Redaktionsschluss des Steuer-
fuchs lag ein Begutachtungsentwurf
zur Grundstückswertverordnung 2016
(GrWV2016) vor. DieBegutachtungsfrist
lief bis 1.12.2015. Angesichts der Wich-
tigkeitdergegenständlichenVerordnung
für die Entscheidung, ob Grundstücks-
übertragungen imFamilienverbandnoch
heuer oder erst imnächsten Jahr vorge-
nommen werden sollen, berichten wir
bereitsüber denVerordnungsentwurf.
Im
Grunderwerbsteuergesetz
hat der
Gesetzgeber ab dem 1.1.2016 vorgese-
hen, dass bei
Übertragungen vonGrund-
stücken im Familienverband
oder im
Rahmen von
Umgründungen
bzw bei
Anteilsvereinigungen/-übertragungen der
Grundstückswert
anstelle des bisherigen
dreifachen bzw zweifachen Einheitswerts
als Bemessungsgrundlage für dieGrunder-
werbsteuer anzusetzen ist.
ZurErmittlungdiesesGrundstückswertsgibt
derGesetzgeber dreiMöglichkeiten vor:
1) das pauschale Sachwertermittlungsver-
fahrenoder
2) die Wertermittlung anhand eines geeig-
neten Immobilienpreisspiegelsoder
3) der Nachweis des Verkehrswerts des
Grundstücks durch ein Immobiliensach-
verständigengutachten.
In der vorliegenden GrWV 2016 werden
die ersten beiden genanntenMöglichkeiten
näher präzisiert.
1) Pauschales Sachwertermittlungs-
verfahren
NachdiesemModell errechnet sichder
(an-
teilige) Grundstückswert
einer Immobilie
als Summe des aufgrund der letzten Ein-
heitswertermittlung errechneten (anteiligen)
dreifachen Bodenwerts, multipliziert mit
dem gemeindespezifischen Hochrech-
nungsfaktor
lt.Anlage zurGrWV2016.
Beispiel: Liegenschaft in Villach 325 m²,
Bodenwert lt EHW-Bescheid per 1.1.1973
€ 47.327 (ATS 650.000) x 3 = 141.711 x 2
(Hochrechnungsfaktor für Villach lt Anhang
zurGrWV2016) =€283.424
Der
(anteilige)WertdesGebäudes
errech-
net sichaus der
Nutzfläche
multipliziertmit
dem
Baukostenfaktorundvermindertum
die Bauweise-/Nutzungsminderung so-
wie die Altersminderung.
Ist die Nutzflä-
che nicht bekannt, ist die um 30% gekürzte
(anteilige) Bruttogrundfläche heranzu-
ziehen.
Die
Baukostenfaktoren (BKF)
werden in
der Verordnung je Bundesland und je m²
Nutzfläche festgelegt. Sieermittelnsichaus
den Baukosten des Jahres 2001, welche
um den Baukostenindex des Jahres 2014
aufgewertet werden. Von diesen aufgewer-
tetenBaukostensieht dieVerordnungeinen
Abschlag von 30% alsBebauungsabschlag
vor. Danach ergeben sich folgende Bauko-
stenfaktoren jeBundesland (sieheoben):
Die sich aufgrund der Multiplikation von
Nutzfläche und Baukostenfaktoren ermitt-
eltenNeuherstellungskostendesGebäudes
sollen je nach Nutzungsart gemindert wer-
den. Bei normalen Wohngebäuden kommt
keine Minderung zum Ansatz. Bei Gebäu-
den, die der gewerblichen Beherbergung
dienen sollen, nur 71,25%, bei Fabriks- und
Werkstättengebäudennur 60%undbei ein-
fachstenBautenwie zBGlashäuser, Ställe,
frei stehende Garagen etc sollen nur 40%
der Neuherstellungskosten angesetzt wer-
den.
Der Gebäudewert ist nach Abzug einer
Altersminderungwie folgt anzusetzen:
• 100% bei Sanierung oder Fertigstellung
innerhalb der letzten 20 Jahre vor dem
Erwerbszeitpunkt
• 65% bei Fertigstellung innerhalb der
letzten 40 bis 20 Jahre vor dem Er-
werbszeitpunkt
• 30% bei Fertigstellung vor mehr als 40
Jahren vor demErwerbszeitpunkt
FüreinfachsteBautengeltenkürzereFertig-
stellungszeitpunkte. Eine Sanierung eines
Gebäudes liegt dann vor, wenn innerhalb
der letzten 20 Jahre mindestens zwei der
folgenden vierMaßnahmenumgesetzt wur-
den:
• Austausch vonDachoderDachstuhl
• Erneuerung des Außenverputzes mit Er-
neuerungderWärmedämmung
• Erstmaliger Einbau oder Austausch von
Heizungsanlagen sowie Feuerungsein-
richtungen
• Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser-
undHeizungsinstallationen
2) Wertermittlung anhand des Immo-
bilienpreisspiegels
FürdieWertermittlung imJahr
2016
istzwin-
gendder
ImmobilienpreisspiegelderWirt-
schaftskammerÖsterreich,Fachverband
der Immobilien- undVermögenstreuhän-
der,
heranzuziehen.Dabei sind71,25%des
anhand des Immobilienpreisspiegels ermit-
teltenWerts als Grundstückswert heranzu-
ziehen.
Ab dem Jahr 2017
ist der zuletzt
vonder
StatistikÖsterreich
veröffentlichte
Immobilienpreisspiegel zuverwenden.Auch
hier wird der Grundstückswert mit 71,25%
des ermittelten Werts angesetzt. Der Im-
mobilienpreisspiegel darf natürlich nur für
Immobilienherangezogenwerden, diedarin
enthalten sind (zB gibt es im Immobilien-
preisspiegel keineWerte fürZinshäuser; die
im Immobilienpreisspiegel enthaltenenWer-
te fürEinfamilienhäuser berücksichtigennur
ein ortsüblich großes Grundstück und bei
einem „sehr guten Wohnwert“ ca 200 m²
Wohnfläche).
Eine Reihe von Berechnungen zeigt, dass
sich vor allem bei hohen Verkehrswerten
eineÜbertragungabdemJahr 2016verteu-
ert.Wir berechnengerne fürSiedieAuswir-
kungder gesetzlichenÄnderung.
Steuer- undWirtschaftsinformation
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AusgabeDezember 2015
Grundstückswertverordnung
Abgabenänderungsgesetz 2015 -
Regierungsvorlage
Jubiläumsgeldrückstellung: Änderung
der Berechnung zum 31.12.2015
Barzahlungs- undAbzugsverbot inder
Baubranche
Änderungen inder Sozialversicherung
InterneEcke
in € Bgld Ktn NÖ OÖ Sbg Stmk Tirol
Vlbg Wien
BKF
1.350 1.380 1.400 1.460 1.640 1.390 1.460 1.780 1.560
