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ElisabethRauhofer
Bilanzbuchhalterin
E-Mail: erauhofer
@pirklbauer.com
Ertragsteuerliche
Neuerungen bei
Grundstücken
DieSteuerreform2015/2016brachtebei
derAbschreibung von Immobilien eine
Reihe von Änderungen. In der soge-
nannten Grundanteilverordnung 2016
und einer BMF-Info zu den ertragsteu-
erlichen Änderungen im Zusammen-
hangmit der Besteuerung von Grund-
stücken und Kapitalvermögen durch
das Steuerreformgesetz 2015/16 wur-
dennunmehr Details zur Vorgangswei-
sebei denÄnderungenveröffentlicht.
LaufendeAbschreibung
Für
betrieblich genutzte Betriebsge-
bäude
gilt für im Jahr 2016 beginnende
Wirtschaftsjahre ohne Nachweis der Nut-
zungsdauer steuerlich ein
einheitlicher
Abschreibungssatz von bis zu 2,5 %
(statt bisher 2%, 2,5%oder 3%).Bei
Ge-
bäuden,diefürWohnzwecke
überlassen
werden, kommt sowohl im betrieblichen
Bereich als auch bei der reinen Vermie-
tung ein
Abschreibungssatz von 1,5%
zur Anwendung.
Bei einem gemischt
genutzten Gebäude im betrieblichen Be-
reich sind dieGebäudeteile imVerhältnis
der Nutzfläche für die AfA-Bemessung
aufzuteilen, außer die zu Wohnzwecken
überlassenen Teile betragen weniger als
10 % der Nutzfläche. Eine Überlassung
zuWohnzwecken liegt jedenfallsbei einer
längerfristigen Überlassung von Wohn-
raum von mindestens drei Monaten vor.
Der Nachweis einer kürzeren Nutzungs-
dauer ist weiterhin möglich. Bei Einkünf-
ten aus Vermietung und Verpachtung
(außerbetrieblicher Bereich) bleibt der
Abschreibungssatz mit 1,5 % unverän-
dert.Bei Zinshäusern, dievor 1915erbaut
wurden, kann weiterhin ein AfA-Satz von
2%angewendet werden. FürGebäude in
Leichtbauweise können ebenfalls höhere
AfA-Sätzeherangezogenwerden.
Der neu anzuwendende Abschreibungs-
satz ist von der ursprünglichen Bemes-
sungsgrundlage zu berechnen. Verein-
facht kann er auch wie folgt ermittelt
werden: Kürzung des bisherigenAfA-Be-
trages um 1/6 (bei bisheriger 3%iger Ab-
schreibung) oder Erhöhung um 1/4 (bei
bisheriger 2%igerAbschreibung).
In bestimmtenFällen ist sogar eineErhö-
hung des Abschreibungssatzes möglich.
Bei Betrieben, die nach unternehmens-
rechtlichen Vorschriften zur Buchführung
verpflichtet sind (zB GmbH), sind jedoch
auchunternehmensrechtlicheVorschriften
zubeachten.EineÄnderungderAbschrei-
bung ist daher nur unter gewissenVoraus-
setzungen zulässig. Gerne unterstützen
wir Sie bei der steueroptimalen Gestal-
tung.
ErmittlungdesGrundanteils
Ab 1. Jänner 2016 ist im außerbetrieb-
lichen Bereich der Grundanteil grund-
sätzlichmit 40% derAnschaffungskosten
(bisher üblicherweise 20 %) anzusetzen.
Damit erfolgte eine massive Kürzung der
potentiellen Abschreibungsbasis. Zur Be-
rücksichtigung unterschiedlicher örtlicher
und baulicher Verhältnissewurden jedoch
im Verordnungsweg abweichende Re-
gelungen getroffen. Gemäß der Grund-
anteilverordnung ist ohne Nachweis (zB
durch Gutachten, Gegenstand abgaben-
behördlicher Prüfungsmaßnahmen) der
Grundanteil nunmehr im Detail wie folgt
zu ermitteln:
• 20%Grundanteil/80%Gebäudeanteil:
bei Gemeindenmit weniger als 100.000
Einwohnern, wenn der durchschnittliche
Quadratmeterpreis für baureifes Land
weniger als 400€ beträgt
• 30%Grundanteil/70%Gebäudeanteil:
bei Gebäuden mit mehr als 10 Wohn-
oder Geschäftseinheiten in
°
Gemeinden, indenenderdurchschnitt-
liche Quadratmeterpreis für baureifes
Landmindestens 400€beträgt ODER
°
Gemeinden mit mindestens 100.000
Einwohnern
• 40%Grundanteil/60%Gebäudeanteil:
bei Gebäudenmit bis zu 10Wohn- oder
Geschäftseinheiten in
°
Gemeinden, indenenderdurchschnitt-
liche Quadratmeterpreis für baureifes
Landmindestens 400 € beträgt ODER
°
Gemeinden mit mindestens 100.000
Einwohnern
Beispiel:
Bei einem Zinshaus in Linz mit
20Wohnungenmussman30%Grundan-
teil ausscheiden.
Derzeit haben folgende Gemeinden min-
destens 100.000 Einwohner: Wien, Graz,
Linz, Salzburg, Innsbruck.
Unter baureifem Land werden als Bau-
land gewidmete und voll aufgeschlossene
unbebaute Grundstücke verstanden. Die
durchschnittlichen
Quadratmeterpreise
sind anhand eines Immobilienpreisspie-
gelsglaubhaftzumachen.EineGeschäfts-
einheit liegt jedenfalls pro angefangenen
400m² Nutzfläche vor.
Für zum 1.1.2016 bereits vermietete
Grundstücke ist auf dieVerhältnisse zum
1. Jänner 2016 abzustellen. Weichen die
tatsächlichen Verhältnisse jedoch erheb-
lich (dh um zumindest 50%) von den er-
mitteltenpauschalenWertenab, so ist der
Grundanteil nicht nach der GrundanteilV
zuermitteln.
Nach wie vor ist es aber möglich, den
Grundwert durch ein Sachverständigen-
gutachtennachzuweisenoder denGrund-
wert durch eine Berechnung nach der
Grundstückswertverordnung glaubhaft zu
machen.
Die neuen pauschalen Aufteilungsverhält-
nisse sind erstmalig bei der Veranlagung
für das Jahr 2016 anzuwenden. Wurde
vor 2016 ohne Nachweis eines anderen
Aufteilungsverhältnisses (zB Gutachten,
ausdrücklicher Gegenstand abgaben-
behördlicher Prüfungsmaßnahmen) von
Grund und Boden und Gebäude eine da-
von abweichende pauschale Aufteilung
vorgenommen, sind die fortgeschriebenen
Anschaffungskosten des Gebäudes und
die Anschaffungskosten des Grund und
BodensmitWirkungab1. Jänner2016ent-
sprechend der GrundanteilV anzupassen.
Dafür sind die fortgeschriebenenAnschaf-
fungskosten des Gebäudes im Verhältnis
der vorgesehenenoder imJahr2016nach-
gewiesenenAufteilung zu der ursprünglich
angewendetenAufteilungabzustockenund
auf dieAnschaffungskostenvonGrundund
Boden zu übertragen. Die Absetzung für
Abnutzung ist entsprechendanzupassen.
Beispiel:
ImJahr2006wurdeeinbebautes
Grundstück mit den Anschaffungskosten
von 1.000.000 € erworben. 80 % wurden
demGebäude (800.000 €) und 20% dem
GrundundBoden (200.000€) zugeordnet.
Für dasGebäudewurdebis2015eineAfA
von 12.000 € geltend gemacht (1,5% von
800.000 €). Der Restbuchwert des Ge-
bäudes beträgt daher zum 31. Dezember
2015 680.000 € (= 800.000 € abzüglich
12.000€ für 10 Jahre).
Ab 2016 ändert sich ohne Nachweis eines
abweichenden Verhältnisses das Auftei-
lungsverhältnis von Gebäude zu Grund
und Boden von 80 : 20 zu 60 : 40. Die Be-
messungsgrundlage für die AfA sind daher
600.000€.DieAfAbeträgtdaher9.000€p.a.
Vom Restbuchwert des Gebäudes (fort-
geschriebene Anschaffungskosten) zum
31.Dezember2015 inHöhevon680.000 €
sind zum 1. Jänner 2016 25 % den An-
schaffungskosten des Grund und Bodens
zuzuschlagen (Verringerung Gebäude-
anteil um 20% von 80% auf 60%
→
20
durch 80 = 25 %). Auf Grund und Boden
entfallen Anschaffungskosten in Höhe
von 370.000 € (200.000 € plus 25% von
680.000€,ds170.000€).Die fortgeschrie-
benen Anschaffungskosten des Gebäu-
Steuern
Grund-
anteil
Einwohner pro
Gemeinde
EUR/m² für
baureifesLand
Wohn- und
Geschäftseinheiten
20% weniger als 100.000 UND weniger als 400
30% zumindest 100.000 ODER zumindest 400 UND mehr als10
40% zumindest 100.000 ODER zumindest 400 UND bis zu10
